تحلیل بازار مسکن بعد از جنگ ۱۲ روزه: بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
- نویسنده: محمد خراسانی
- تاریخ انتشار: ۱۴۰۴/۴/۱۱
- آخرین ویرایش: ۱۴۰۴/۵/۱۸
جنگ ۱۲ روزه بین ایران و اسرائیل در سال ۱۴۰۴، شوک بزرگی به اقتصاد ایران وارد کرد و بازارهای مالی از جمله بازار مسکن را با نوسانات شدیدی مواجه ساخت. بازار مسکن، که از دیرباز به عنوان یکی از امن‌ترین و پربازده‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در ایران شناخته می‌شد، حالا با پرسش‌های جدی روبروست: آیا مسکن همچنان دارایی امن و جذابی برای سرمایه‌گذاری است؟ آیا پس از این بحران، بازار مسکن می‌تواند جایگاه پیشین خود را باز یابد؟ در این مقاله، با نگاهی کارشناسی و به‌روز به تحلیل وضعیت بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه می‌پردازیم و با بررسی الگوهای تاریخی و شرایط کنونی، آینده این بازار را پیش‌بینی می‌کنیم. اگر به دنبال پاسخ‌هایی برای سرمایه‌گذاری در این بازار هستید، تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
بازار مسکن در ایران همواره یکی از ستون‌های اصلی اقتصاد و سرمایه‌گذاری بوده است. این بازار، به دلیل ویژگی‌های خاص خود مانند ارزش ذاتی بالا، مقاومت در برابر تورم و تقاضای همیشگی، به عنوان گزینه‌ای امن در نظر گرفته می‌شد. با این حال، در سال‌های اخیر، به دلیل مشکلات اقتصادی، تورم بالا، کاهش قدرت خرید و رکود حاکم بر بازار، خرید و فروش و ساخت‌وساز در این بخش از اوج خود فاصله گرفته بود. جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل در خرداد ۱۴۰۴ این وضعیت را پیچیده‌تر کرد و بازار مسکن را وارد فاز جدیدی از عدم اطمینان و سردرگمی کرد.
جنگ ۱۲ روزه، که با حملات هوایی اسرائیل به تأسیسات نظامی و هسته‌ای ایران و پاسخ موشکی ایران به شهرهای اسرائیل همراه بود، تأثیرات عمیقی بر بازار مسکن گذاشت. بر اساس گزارش‌های رسانه‌ای، بازار مسکن تهران در این دوره شاهد کاهش بی‌سابقه ۸.۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی بود که از سال ۱۳۹۲ بی‌سابقه بوده است. این کاهش قیمت، عمدتاً به دلیل توقف معاملات و خروج تقاضا از بازار رخ داد. حملات نظامی به تهران، به‌ویژه در مناطق مرکزی و شمالی، باعث شد بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران از ورود به بازار خودداری کنند.
در دوره جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن عملاً به حالت تعلیق درآمد. به دلیل تعطیلی ادارات، عدم دسترسی به سامانه‌های نقل‌وانتقال ملکی و مشکلات بانکی، انجام معاملات تقریباً غیرممکن شد. عرضه‌کنندگان نیز به دو گروه تقسیم شدند: گروهی که منتظر شفاف‌تر شدن وضعیت سیاسی و اقتصادی ماندند و گروهی که با عجله و با قیمت‌های پایین‌تر اقدام به فروش کردند. این رفتارها نشان‌دهنده افزایش نااطمینانی و ریسک در بازار بود.
جنگ ۱۲ روزه باعث شد بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالاتر مانند طلا، سکه، دلار و ارزهای دیجیتال مثل تتر بروند. این تغییر رویکرد، نتیجه واکنش‌های هیجانی به بحران و نگرانی از آینده بود. با این حال، نگهداری این دارایی‌ها در شرایط بحرانی چالش‌های خاص خود را دارد. برای مثال، طلا و دلار نیاز به مکان امن برای نگهداری دارند و ارزهای دیجیتال نیز به زیرساخت‌های اینترنتی پایدار وابسته‌اند که در زمان بحران ممکن است دچار اختلال شوند. این مسائل، به‌ویژه برای سرمایه‌های بزرگ، می‌تواند مشکلات پیچیده‌ای ایجاد کند.
از سوی دیگر در این دوره جنگ ۱۲ روزه، برخی سرمایه‌گذاران بزرگ به فکر خروج سرمایه از کشور یا بازگشت به بازار مسکن هستند. تجربه تاریخی نشان داده که پس از بحران‌ها، سرمایه‌های بزرگ معمولاً به سمت دارایی‌های ملموس و پایدار مانند املاک بازمی‌گردند. این روند می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت به احیای بازار مسکن کمک کند.
برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن، بررسی الگوهای رفتاری در بحران‌های گذشته می‌تواند راهگشا باشد. ایران در دهه‌های اخیر با بحران‌های متعددی مواجه بوده که هر یک تأثیرات متفاوتی بر بازار مسکن داشته‌اند.
پس از پایان جنگ هشت‌ساله در سال ۱۳۶۷، اقتصاد ایران با رکود عمیقی مواجه بود. با این حال، پس از چند سال، اتمام جنگ و بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی به شکوفایی بازار مسکن منجر شد. در سال‌های پس از جنگ، قیمت املاک به دلیل افزایش تقاضا و بازسازی کشور رشد چشمگیری داشت. این الگو نشان می‌دهد که پایان بحران‌های بزرگ می‌تواند به رونق بازار مسکن منجر شود.
در سال ۱۳۹۷، با خروج آمریکا از برجام و آغاز جنگ اقتصادی، بازار مسکن در ابتدا دچار رکود شد و سرمایه‌ها به سمت بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز حرکت کردند. با این حال، در سال‌های بعد (تا سال ۱۴۰۰)، بازار مسکن رشد قابل‌توجهی را تجربه کرد. بر اساس داده‌ها، قیمت مسکن در این دوره حدود ۵۳۵ درصد رشد داشت، در حالی که طلا ۵۹۴ درصد و دلار ۲۹۶ درصد افزایش یافت. این آمار نشان می‌دهد که مسکن نه‌تنها دارایی امن بوده، بلکه بازدهی بالایی نیز داشته است.
پس از بحران کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، بازار مسکن بار دیگر الگویی مشابه را نشان داد. در ابتدا، رکود ناشی از عدم اطمینان اقتصادی و محدودیت‌های کرونایی باعث کاهش معاملات شد، اما با بازگشت تدریجی ثبات، سرمایه‌ها به بازار مسکن بازگشتند و قیمت‌ها افزایش یافت.
این الگوهای تاریخی نشان می‌دهند که پس از بحران‌های بزرگ، بازار مسکن معمولاً پس از یک دوره رکود کوتاه‌مدت، وارد فاز رونق می‌شود. با توجه به این تجربیات، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه نیز مسیری مشابه را طی کند.
برای پاسخ به این سؤال، باید بازار مسکن را به بخش‌های مختلف تقسیم کرد و هر یک را به‌صورت جداگانه بررسی کرد.
بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر به دلیل افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، با رکود کم‌سابقه‌ای مواجه بوده است. با این حال، سرمایه‌گذاری در زمین یا املاک فرسوده همچنان گزینه‌ای امن و پربازده محسوب می‌شود. این نوع املاک به دلیل ارزش ذاتی زمین، کمتر در معرض کاهش ارزش قرار دارند ساخت ساز و بازسازی آن‌ها می‌تواند ارزش افزوده قابل‌توجهی ایجاد کند. تهران، به عنوان پایتخت و مرکز اقتصادی ایران، پتانسیل بالایی برای رشد در دوره‌های پسابحران دارد.
در کلان‌شهرهای دیگر مانند مشهد، اصفهان و شیراز، وضعیت به مراتب بهتر است. این شهرها در طول جنگ ۱۲ روزه کمتر مورد حمله قرار گرفتند و ریسک سرمایه‌گذاری در آن‌ها پایین‌تر است. با تثبیت شرایط سیاسی و اقتصادی، انتظار می‌رود این شهرها رشد قیمتی قابل‌توجهی را تجربه کنند.
شهرهای شمالی ایران، به‌ویژه پس از تکمیل اتوبان تهران-شمال، به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شده‌اند. عواملی مانند آب‌وهوای مناسب، دوری از مراکز نظامی و هسته‌ای، و افزایش تقاضا برای ویلاها و املاک تفریحی، این مناطق را به گزینه‌ای بکر و پرپتانسیل تبدیل کرده است. در طول جنگ ۱۲ روزه، هجوم برخی ساکنان تهران و دیگر شهر ها به شهرهای شمالی نشان‌دهنده جذابیت این مناطق حتی در شرایط بحرانی است.
در صورت تداوم نااطمینانی‌های سیاسی یا اقتصادی، شهرهای کوچک و امن‌تر می‌توانند به مقصدی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شوند. این شهرها به دلیل هزینه‌های پایین‌تر و ریسک کمتر، می‌توانند گزینه‌ای مناسب برای سرمایه‌گذاران محتاط باشند.
با توجه به الگوهای تاریخی و شرایط کنونی، انتظار می‌رود بازار مسکن تهران تا یک تا دو سال آینده همچنان در رکود باقی بماند. این رکود به دلیل کاهش تقاضا، مشکلات نقدینگی و نااطمینانی سیاسی ادامه خواهد داشت. با این حال، در شهرهای شمالی و کلان‌شهرهای دیگر، این دوره رکود کوتاه‌تر خواهد بود و احتمالاً تا پایان سال ۱۴۰۴ شاهد بازگشت سرمایه‌ها به این مناطق خواهیم بود.
در صورت تثبیت آتش‌بس و پیشرفت در مذاکرات سیاسی، به‌ویژه با کشورهای غربی برای رفع تحریم‌ها، بازار مسکن می‌تواند با سرعت بیشتری به رونق بازگردد. همچنین، شروع پروژه‌های ساخت‌وساز در تهران و دیگر شهرها می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت اعتماد به این بازار باشد.
بحران‌هایی مانند جنگ ۱۲ روزه، تنها بازار مسکن را تحت فشار قرار نمی‌دهند، بلکه بسیاری از برندهای کوچک را نیز در معرض خطر قرار می‌دهند. این برندها به دلیل محدودیت منابع مالی، شبکه توزیع محدود و وابستگی بیشتر به بازار داخلی، در شرایط بحرانی آسیب‌پذیرتر هستند. با این حال، تجربه کسب‌وکارهای کوچک در بحران‌های گذشته نشان می‌دهد که با اتخاذ راهکارهای هوشمندانه می‌توان نه‌تنها از بحران عبور کرد، بلکه از آن به‌عنوان فرصتی برای رشد و تمایز استفاده کرد.
اولین گام برای عبور از بحران، حفظ جریان نقدینگی است. برندهای کوچک باید در کوتاه‌مدت هزینه‌های غیرضروری را حذف و بر مخارج ضروری تمرکز کنند. در بحران جنگ ۱۲ روزه، برخی کسب‌وکارهای موفق توانستند با مذاکره مجدد با تأمین‌کنندگان، کاهش حجم تولید یا تغییر در روش‌های توزیع، هزینه‌های خود را کنترل کنند و نقدینگی کافی برای ادامه فعالیت حفظ کنند.
وابستگی کامل به یک بازار یا محصول خاص در شرایط بحرانی می‌تواند مرگبار باشد. برندهای کوچک می‌توانند با شناسایی نیازهای جدید بازار در دوران بحران (مانند افزایش تقاضا برای کالاهای ضروری، خدمات آنلاین یا محصولات بومی)، خطوط درآمدی جایگزین ایجاد کنند. به عنوان مثال، در بحران کرونا، بسیاری از کارگاه‌های کوچک تولید پوشاک به تولید ماسک و تجهیزات بهداشتی روی آوردند و نه‌تنها دوام آوردند بلکه مشتریان جدیدی نیز جذب کردند.
بحران‌های نظامی معمولاً بر جابه‌جایی فیزیکی و فروش حضوری تأثیر منفی می‌گذارند. استفاده هوشمندانه از شبکه‌های اجتماعی، فروشگاه‌های آنلاین و ابزارهای دیجیتال می‌تواند دسترسی به مشتریان را حتی در شرایط محدودیت تردد حفظ کند. در جنگ ۱۲ روزه، برخی برندها با برگزاری کمپین‌های فروش آنلاین و ارسال رایگان، نه‌تنها فروش خود را حفظ کردند بلکه به شهرت برندشان افزودند.
همکاری با سایر کسب‌وکارهای کوچک یا متوسط برای اشتراک منابع، بازاریابی مشترک یا ادغام موقت خدمات می‌تواند هزینه‌ها را کاهش دهد و بازار هدف را گسترش دهد. این نوع همکاری در بحران‌ها می‌تواند بقای چندین برند را به‌طور همزمان تضمین کند.
در شرایط بحرانی، اعتماد مشتریان مهم‌ترین سرمایه برند است. اطلاع‌رسانی شفاف در مورد وضعیت موجود، تغییرات خدمات، یا تاخیرها باعث حفظ وفاداری مشتریان می‌شود. تجربه نشان داده که برندهایی که در دوران بحران ارتباط صادقانه و مستمر با مشتریان داشتند، پس از بحران با رشد سریع‌تری مواجه شدند.
برندهای کوچک اگرچه در برابر بحران‌های بزرگ مانند جنگ آسیب‌پذیرترند، اما انعطاف‌پذیری و چابکی آن‌ها مزیتی مهم محسوب می‌شود. با مدیریت هوشمندانه منابع، استفاده از فرصت‌های جدید و تمرکز بر روابط پایدار با مشتریان، این برندها می‌توانند نه‌تنها از بحران عبور کنند، بلکه سهم بیشتری از بازار را در دوران پسابحران به دست آورند.
بازار مسکن ایران پس از جنگ ۱۲ روزه با چالش‌های متعددی مواجه شده است، اما تجربه تاریخی نشان می‌دهد که این بازار پس از بحران‌ها معمولاً به رونق بازمی‌گردد. در حال حاضر، سرمایه‌گذاری در زمین و املاک فرسوده در تهران، املاک در شهرهای شمالی و کلان‌شهرهای دیگر، و حتی شهرهای کوچک می‌تواند گزینه‌های جذابی برای سرمایه‌گذاران باشد. با این حال، تصمیم‌گیری در این بازار نیازمند رصد دقیق شرایط سیاسی و اقتصادی است. اگر قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید، توصیه می‌شود با مشاوران حرفه‌ای مشورت کنید و تمرکز خود را بر مناطقی با ریسک پایین‌تر و پتانسیل رشد بالاتر قرار دهید. آینده بازار مسکن به عوامل متعددی از جمله ثبات سیاسی، مذاکرات بین‌المللی و بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران بستگی دارد، اما با توجه به الگوهای گذشته، این بازار همچنان یکی از امن‌ترین و پربازده‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری در ایران خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید